W świecie transakcji nieruchomościowych jedno z najczęściej zadawanych pytań brzmi: kto wybiera notariusza kupujący czy sprzedający? To pozornie proste pytanie kryje w sobie wiele niuansów prawnych i rynkowych. W tym artykule, jako Tomasz Szymandera, postaram się rozwiać wszelkie wątpliwości, wskazując, kto zazwyczaj podejmuje tę decyzję, dlaczego tak się dzieje, a także kiedy od tej reguły zdarzają się wyjątki. Dostarczę praktycznych informacji, które pomogą zarówno kupującym, jak i sprzedającym świadomie podejść do tego kluczowego etapu transakcji.
Wybór notariusza przy zakupie nieruchomości kto decyduje i dlaczego?
- Polskie prawo nie wskazuje jednoznacznie, kto wybiera notariusza; jest to kwestia uzgodnień między stronami transakcji.
- Zgodnie z utrwalonym zwyczajem rynkowym, najczęściej to kupujący decyduje o wyborze kancelarii notarialnej.
- Głównym powodem jest fakt, że kupujący ponosi większość kosztów notarialnych, w tym taksę, PCC i opłaty sądowe.
- Wybór notariusza przez kupującego służy zabezpieczeniu jego interesów finansowych i prawnych.
- W przypadku zakupu od dewelopera, to on zazwyczaj wskazuje notariusza, co jest wyjątkiem od reguły.
- Strony transakcji zawsze mają możliwość negocjowania podziału kosztów i wspólnego wyboru notariusza.
Wybór notariusza przy nieruchomościach: rozwiewamy kluczowe wątpliwości
Prawo a rynkowy zwyczaj: co mówi teoria, a jak wygląda praktyka?
Zacznijmy od podstaw prawnych. W polskim systemie prawnym, w tym w ustawie Prawo o notariacie, nie ma żadnego przepisu, który jednoznacznie wskazywałby, która ze stron transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości ma prawo lub obowiązek wyboru notariusza, pozostawiając to kwestii uzgodnień. Prawo pozostawia im w tej kwestii pełną swobodę.
Jednakże, jak to często bywa, praktyka rynkowa wykształciła pewien silny zwyczaj. Zgodnie z nim, w zdecydowanej większości przypadków to kupujący dokonuje wyboru kancelarii notarialnej. Ten utrwalony zwyczaj ma swoje głębokie uzasadnienie, które wynika przede wszystkim z kwestii finansowych i bezpieczeństwa transakcji.
Dlaczego to kupujący najczęściej ma decydujący głos?
Główny argument przemawiający za tym, że to kupujący wybiera notariusza, jest prosty i logiczny: to on ponosi zdecydowaną większość kosztów związanych z transakcją. Skoro to kupujący inwestuje często znaczące środki finansowe, w tym opłaty notarialne, podatki i opłaty sądowe, naturalnym jest, że chce mieć wpływ na wybór usługodawcy, który będzie nadzorował cały proces. To daje mu poczucie kontroli i bezpieczeństwa.
Kto płaci, ten wybiera: dlaczego koszty transakcji są kluczowe
Taksa notarialna, PCC, opłaty sądowe: co składa się na rachunek od notariusza?
Aby lepiej zrozumieć, dlaczego kwestia kosztów jest tak istotna, przyjrzyjmy się, co dokładnie składa się na rachunek od notariusza, który w przeważającej mierze pokrywa kupujący:
- Taksa notarialna: Jest to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej maksymalne stawki są regulowane rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości i zależą od wartości przedmiotu transakcji. Warto pamiętać, że są to stawki maksymalne, co oznacza, że można negocjować jej wysokość z notariuszem.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości i jest pobierany przez notariusza, a następnie przekazywany do urzędu skarbowego. To jeden z największych jednorazowych kosztów transakcji.
- Opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej: Obejmują one opłatę za wpis prawa własności (zazwyczaj 200 zł), a także, w przypadku zakupu na kredyt, opłatę za wpis hipoteki (również 200 zł) oraz opłatę za wniosek o wpis hipoteki (19 zł).
- Koszt odpisów aktu notarialnego: Notariusz sporządza kilka odpisów aktu notarialnego dla stron transakcji, sądu wieczystoksięgowego, urzędu skarbowego czy banku. Każdy odpis generuje dodatkowy koszt, który również pokrywa kupujący.
Argument finansowy: naturalne prawo kupującego do wyboru usługodawcy
Jak widać, suma tych opłat może być znacząca. Z mojej perspektywy, jest to całkowicie naturalne, że strona ponosząca większość tych wydatków chce mieć wpływ na to, komu te pieniądze zostaną przekazane. Wybór notariusza przez kupującego daje mu nie tylko poczucie bezpieczeństwa, ale także możliwość weryfikacji kompetencji kancelarii oraz, co równie ważne, negocjacji wysokości taksy notarialnej. To jest jego prawo do wyboru usługodawcy, który najlepiej zabezpieczy jego interesy.
Czy strony mogą podzielić koszty? Elastyczność w negocjacjach
Mimo utrwalonego zwyczaju, chciałbym podkreślić, że strony transakcji mają pełną swobodę w negocjowaniu podziału kosztów notarialnych. Nie ma żadnego prawnego przymusu, by to kupujący płacił za wszystko. Zdarza się, że strony dzielą koszty po połowie, a czasem nawet sprzedający decyduje się przejąć część kosztów, traktując to jako element negocjacji cenowych lub zachętę dla kupującego. Wszystko zależy od wzajemnych ustaleń i dobrej woli.
Rola kupującego i sprzedającego w wyborze notariusza
Kupujący: jak świadomy wybór notariusza chroni Twoje interesy?
Dla kupującego, świadomy wybór notariusza jest kluczowym elementem zabezpieczenia jego interesów. To on będzie weryfikował dokumenty, dbał o prawidłowość wpisów w księdze wieczystej i czuwał nad legalnością całej transakcji. Możliwość wyboru pozwala na znalezienie zaufanej kancelarii, sprawdzenie jej opinii w internecie czy wśród znajomych, a także, jak już wspomniałem, na negocjację taksy notarialnej. To inwestycja w spokój ducha i pewność, że wszystko przebiegnie zgodnie z prawem.
Sprzedający: czy możesz zaproponować swojego notariusza i kiedy warto to zrobić?
Oczywiście, sprzedający ma pełne prawo zaproponować swojego notariusza, zwłaszcza jeśli ma sprawdzoną i zaufaną kancelarię, z którą współpracował w przeszłości. Może to być korzystne, jeśli sprzedający posiada już gotowe dokumenty, które notariusz zna. Ważne jest jednak, aby pamiętać, że kupujący nie ma obowiązku zaakceptowania tej propozycji. Ostateczny wybór powinien być zawsze wynikiem konsensusu obu stron. Jeśli sprzedający ma mocne argumenty (np. niższa taksa, dogodna lokalizacja), warto je przedstawić.
Wspólna decyzja kluczem do sukcesu: jak uniknąć nieporozumień?
Z mojego doświadczenia wynika, że otwarta komunikacja i wspólne uzgodnienie wyboru notariusza to klucz do sukcesu każdej transakcji. Kiedy obie strony czują się komfortowo z wybraną kancelarią, znacznie zmniejsza się ryzyko nieporozumień czy konfliktów. Warto rozmawiać, przedstawiać swoje preferencje i wspólnie podjąć decyzję, która zadowoli wszystkich. Pamiętajmy, że notariusz jest gwarantem bezpieczeństwa dla obu stron.
Kiedy zasady się zmieniają? Wyjątki od rynkowej reguły wyboru notariusza
Zakup od dewelopera: dlaczego to on zazwyczaj wskazuje notariusza?
Istnieją sytuacje, w których utrwalony zwyczaj rynkowy ulega zmianie. Najbardziej typowym wyjątkiem jest zakup nieruchomości od dewelopera. W takim przypadku to zazwyczaj deweloper wskazuje kancelarię notarialną, z którą ma stałą współpracę. Dzieje się tak, ponieważ deweloperzy realizują wiele transakcji jednocześnie, a współpraca z jedną kancelarią usprawnia i standaryzuje proces obsługi wielu klientów. Kupujący zazwyczaj akceptują ten wybór, choć zawsze mają prawo dopytać o szczegóły i upewnić się co do rzetelności kancelarii.
Rola pośrednika w obrocie nieruchomościami: rekomendacja to nie przymus
Pośrednik w obrocie nieruchomościami, który często pomaga w procesie sprzedaży czy zakupu, może zarekomendować sprawdzoną i zaufaną kancelarię notarialną. Jest to cenna wskazówka, szczególnie dla osób, które nie mają doświadczenia w tego typu transakcjach. Jednakże, pośrednik nie ma prawa narzucać wyboru notariusza żadnej ze stron. Jego rola polega na doradztwie i ułatwieniu transakcji, a nie na podejmowaniu decyzji za strony.
Praktyczny poradnik: jak i kiedy ustalić wybór notariusza
Dlaczego umowa przedwstępna to najlepszy moment na podjęcie decyzji?
Kwestię wyboru notariusza, a także podziału kosztów, warto ustalić już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej. Jest to idealny moment, aby wszystkie kluczowe aspekty transakcji zostały jasno określone. Co więcej, koszty notarialnej umowy przedwstępnej również zazwyczaj ponosi kupujący, chyba że strony umówią się inaczej. Ustalenie tego wcześniej pozwala uniknąć niepotrzebnych napięć i pośpiechu w ostatniej chwili.
Przeczytaj również: Jak sprzedać działkę u notariusza? Dokumenty, koszty, PIT i zmiany 2025
Na co zwrócić uwagę przy wyborze kancelarii, by transakcja przebiegła gładko?
Wybór odpowiedniej kancelarii notarialnej ma ogromne znaczenie dla płynności i bezpieczeństwa transakcji. Oto kilka praktycznych wskazówek, na co zwrócić uwagę:
- Doświadczenie w transakcjach nieruchomości: Upewnij się, że notariusz ma bogate doświadczenie w obsłudze podobnych transakcji.
- Opinie innych klientów: Poszukaj recenzji i opinii o kancelarii w internecie. Dobre opinie są cennym wskaźnikiem.
- Dostępność i komunikacja: Ważne jest, aby notariusz był dostępny i chętny do wyjaśniania wszelkich wątpliwości.
- Transparentność opłat: Dobry notariusz powinien jasno przedstawić wszystkie koszty związane z transakcją, bez ukrytych opłat.
- Lokalizacja: Czasem dogodna lokalizacja kancelarii może ułatwić logistykę, szczególnie jeśli strony mieszkają daleko od siebie.
