Ile kosztuje notariusz za przepisanie mieszkania? Poznaj wszystkie opłaty.

Ten artykuł szczegółowo wyjaśnia, ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza w Polsce, rozkładając na czynniki pierwsze wszystkie obowiązkowe opłaty. Dowiesz się, jak zaplanować budżet i uniknąć niespodzianek finansowych, poznając taksę notarialną, podatki i opłaty sądowe. Jako praktyk, widzę, jak często kupujący są zaskoczeni ostateczną kwotą, dlatego precyzyjne wyliczenie tych kosztów jest kluczowe dla każdego, kto planuje zakup nieruchomości.

Warto od razu zaznaczyć, że większość kosztów związanych z transakcją przeniesienia własności mieszkania ponosi kupujący. Dotyczy to taksy notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub VAT, a także opłat sądowych. Sprzedający natomiast odpowiada za przygotowanie niezbędnych dokumentów, co również wiąże się z pewnymi wydatkami, takimi jak uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej czy różnego rodzaju zaświadczeń.

Taksa notarialna wynagrodzenie notariusza

Taksa notarialna to nic innego jak wynagrodzenie notariusza za wykonanie czynności prawnej, jaką jest sporządzenie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Jej maksymalna wysokość jest ściśle regulowana przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Ważne jest, aby pamiętać, że są to stawki maksymalne, co otwiera drogę do negocjacji.

Od czego zależy wysokość taksy notarialnej?

Wysokość taksy notarialnej jest bezpośrednio uzależniona od wartości przedmiotu czynności notarialnej, czyli w naszym przypadku od wartości rynkowej mieszkania. Im droższe mieszkanie, tym wyższa taksa, choć stawki procentowe maleją wraz ze wzrostem wartości nieruchomości. To kluczowy czynnik wpływający na ostateczny koszt usługi notarialnej, dlatego zawsze proszę moich klientów o precyzyjne określenie wartości transakcji.

Maksymalne stawki taksy notarialnej

Poniżej przedstawiam tabelę z maksymalnymi stawkami taksy notarialnej, które obowiązują w Polsce. Warto się z nimi zapoznać, aby mieć punkt odniesienia przed wizytą u notariusza.

Wartość przedmiotu czynności	Maksymalna stawka taksy notarialnej
do 3 000 zł	100 zł
powyżej 3 000 zł do 10 000 zł	100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł	310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł	710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł	1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł	4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
powyżej 2 000 000 zł	6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł

Czy taksę notarialną można negocjować? Praktyczne porady

Absolutnie tak! Chociaż istnieją maksymalne stawki, to taksa notarialna jest elementem, który można, a nawet warto negocjować. Jest to szczególnie opłacalne przy transakcjach o wysokiej wartości nieruchomości. Z mojego doświadczenia wynika, że wielu notariuszy jest otwartych na rozmowy, zwłaszcza jeśli widzą, że klient jest zdecydowany. Zawsze radzę moim klientom, aby przed wyborem notariusza skontaktowali się z kilkoma kancelariami i poprosili o wycenę. Różnice mogą być znaczące.

Warto podkreślić, że są to stawki maksymalne i podlegają negocjacji. Jest to jak najbardziej możliwe i powszechne, szczególnie przy wyższych wartościach nieruchomości.

Podatki nieunikniony element transakcji

Poza taksą notarialną, niezwykle istotnym elementem kosztów związanych z przepisaniem mieszkania są podatki. Są one nieuniknione i stanowią znaczącą część budżetu transakcji. Ich wysokość oraz rodzaj zależą przede wszystkim od tego, czy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym (od dewelopera), czy na rynku wtórnym (od osoby prywatnej).

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) rynek wtórny

Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, czyli od osoby fizycznej, musisz liczyć się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości. Co ważne, to notariusz jest płatnikiem tego podatku pobiera go od kupującego w momencie podpisywania aktu notarialnego i odprowadza do właściwego urzędu skarbowego. Dzięki temu nie musisz samodzielnie zajmować się formalnościami z fiskusem.

Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania

Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje korzystne zwolnienie z podatku PCC dla osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Aby skorzystać z tego zwolnienia, kupujący nie może posiadać prawa własności do żadnej innej nieruchomości mieszkalnej (ani udziału w niej) w dniu zakupu, ani w przeszłości. Jest to świetna wiadomość dla wielu osób, które po raz pierwszy wchodzą na rynek nieruchomości, ponieważ pozwala to zaoszczędzić znaczną kwotę.

Podatek VAT rynek pierwotny

Sytuacja wygląda inaczej, gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera, czyli na rynku pierwotnym. W tym przypadku cena nieruchomości zawsze zawiera już podatek VAT. Dla mieszkań jest to zazwyczaj 8% VAT, natomiast dla domów jednorodzinnych również 8%. Kluczowe jest to, że transakcja na rynku pierwotnym nie podlega już podatkowi PCC. Oznacza to, że nie płacimy podwójnie VAT jest wliczony w cenę zakupu, a PCC po prostu nas nie dotyczy.

Opłaty sądowe i inne dodatkowe koszty

Oprócz taksy notarialnej i podatków, istnieją również inne, często pomijane w początkowych kalkulacjach, opłaty. Są to przede wszystkim opłaty sądowe związane z wpisem do księgi wieczystej oraz koszty wypisów aktu notarialnego. Warto je uwzględnić, aby uniknąć finansowych niespodzianek.

Wpis prawa własności i hipoteki do księgi wieczystej

Po zakupie mieszkania, konieczne jest ujawnienie nowego właściciela w księdze wieczystej nieruchomości. Jest to obowiązkowa opłata sądowa za wpis prawa własności i wynosi ona 200 zł. Jeśli zakup finansowany jest kredytem hipotecznym, dojdzie do tego również opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej, która także wynosi 200 zł. To standardowe procedury, które zapewniają bezpieczeństwo prawne transakcji.

Koszt wypisów aktu notarialnego

Akt notarialny sporządzany jest w kilku egzemplarzach, zwanych wypisami. Otrzymują je strony transakcji (kupujący i sprzedający), a także sąd wieczystoksięgowy, urząd skarbowy, a w niektórych przypadkach również spółdzielnia mieszkaniowa czy bank. Koszt jednego wypisu to zazwyczaj około 6 zł netto za każdą stronę. Biorąc pod uwagę, że akt notarialny może mieć kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt stron, a wypisów potrzeba często 5-10, łączny koszt może wynieść kilkaset złotych. To drobny, ale sumujący się wydatek.

Opłata za założenie księgi wieczystej

W większości przypadków mieszkania posiadają już założoną księgę wieczystą. Zdarzają się jednak sytuacje, zwłaszcza przy starszych nieruchomościach lub przy wydzielaniu lokalu z większej nieruchomości, że księga wieczysta musi zostać założona od podstaw. Wówczas do standardowych opłat należy doliczyć 100 zł za założenie księgi wieczystej. Notariusz zawsze sprawdzi stan prawny nieruchomości i poinformuje o takiej konieczności.

Niezbędne dokumenty do notariusza

Przygotowanie wszystkich niezbędnych dokumentów to podstawa sprawnej i bezproblemowej transakcji. Zawsze podkreślam moim klientom, że im wcześniej zaczną kompletować dokumentację, tym lepiej. Unikniemy w ten sposób niepotrzebnego stresu i opóźnień.

Dokumenty od sprzedającego

Sprzedający ma nieco więcej pracy z przygotowaniem dokumentacji. Oto lista kluczowych dokumentów, które musi dostarczyć notariuszowi:

• Dokument tożsamości (dowód osobisty lub paszport).
• Podstawa nabycia nieruchomości (np. akt notarialny kupna, darowizny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia).
• Aktualny odpis z księgi wieczystej (lub jej numer notariusz może sprawdzić online).
• Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).
• Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych.
• Zaświadczenie, że nikt nie jest zameldowany w lokalu.
• Zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn (w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku lub darowizny).
• Świadectwo charakterystyki energetycznej (obowiązkowe przy sprzedaży).

Dokumenty od kupującego

Kupujący ma mniej dokumentów do przygotowania, ale są one równie ważne:

• Dokument tożsamości (dowód osobisty lub paszport).
• Środki finansowe na pokrycie kosztów transakcji (cena zakupu, taksa, podatki, opłaty sądowe).
• Dokumenty związane z finansowaniem (jeśli zakup na kredyt), np. umowa kredytowa, zaświadczenie z banku o udzieleniu kredytu.

Dlaczego te dokumenty są tak ważne?

Każdy z wymienionych dokumentów pełni kluczową rolę. Na przykład, zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzają stan prawny i finansowy lokalu, a zaświadczenie z urzędu skarbowego jest niezbędne, aby notariusz mógł prawidłowo rozliczyć podatek od spadków i darowizn, jeśli nieruchomość została nabyta w ten sposób. Brak któregokolwiek z nich może wstrzymać całą transakcję, dlatego zawsze proszę o ich staranne przygotowanie.

Świadectwo charakterystyki energetycznej nowy obowiązek

Od kwietnia 2023 roku, przy każdej sprzedaży lub najmie nieruchomości, obowiązkowe jest posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej. Jest to dokument, który określa zużycie energii przez budynek lub lokal mieszkalny. Sprzedający musi go dostarczyć kupującemu. Brak tego świadectwa może skutkować nałożeniem kary grzywny, dlatego zawsze przypominam o tym nowym wymogu. Warto zlecić jego przygotowanie odpowiedniemu specjaliście z wyprzedzeniem.

Symulacje kosztów ile zapłacisz w praktyce?

Teoria to jedno, ale praktyka bywa bardziej złożona. Aby lepiej zobrazować, ile faktycznie kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza, przygotowałem kilka symulacji. Dzięki nim łatwiej będzie Ci zaplanować budżet i zobaczyć, jak poszczególne opłaty wpływają na ostateczną kwotę.

Symulacja 1: Mieszkanie za 400 000 zł na rynku wtórnym

Załóżmy, że kupujesz mieszkanie o wartości 400 000 zł na rynku wtórnym i nie przysługuje Ci zwolnienie z PCC.

1. Taksa notarialna:
   • Do 60 000 zł: 1 010 zł
   • Od nadwyżki (400 000 zł - 60 000 zł = 340 000 zł) * 0,4% = 1 360 zł
   • Łącznie: 1 010 zł + 1 360 zł = 2 370 zł
2. Podatek PCC (2%): 400 000 zł * 2% = 8 000 zł
3. Opłaty sądowe:
   • Wpis prawa własności: 200 zł
   • Wypisy aktu notarialnego (przyjmijmy 20 stron * 6 zł netto * 5 egzemplarzy + VAT): ok. 740 zł
4. Całkowity koszt: 2 370 zł (taksa) + 8 000 zł (PCC) + 200 zł (sąd) + 740 zł (wypisy) = 11 310 zł

Symulacja 2: Pierwsze mieszkanie za 250 000 zł (zwolnienie z PCC)

Kupujesz kawalerkę za 250 000 zł na rynku wtórnym i jako że to Twoje pierwsze mieszkanie, korzystasz ze zwolnienia z PCC.

1. Taksa notarialna:
   • Do 60 000 zł: 1 010 zł
   • Od nadwyżki (250 000 zł - 60 000 zł = 190 000 zł) * 0,4% = 760 zł
   • Łącznie: 1 010 zł + 760 zł = 1 770 zł
2. Podatek PCC: 0 zł (zwolnienie)
3. Opłaty sądowe:
   • Wpis prawa własności: 200 zł
   • Wypisy aktu notarialnego (przyjmijmy 15 stron * 6 zł netto * 5 egzemplarzy + VAT): ok. 555 zł
4. Całkowity koszt: 1 770 zł (taksa) + 0 zł (PCC) + 200 zł (sąd) + 555 zł (wypisy) = 2 525 zł

Symulacja 3: Dom za 1 200 000 zł

Kupujesz dom o wartości 1 200 000 zł na rynku wtórnym. Przy tak wysokiej wartości negocjacja taksy jest szczególnie opłacalna.

1. Taksa notarialna:
   • Do 1 000 000 zł: 4 770 zł
   • Od nadwyżki (1 200 000 zł - 1 000 000 zł = 200 000 zł) * 0,2% = 400 zł
   • Łącznie: 4 770 zł + 400 zł = 5 170 zł
2. Podatek PCC (2%): 1 200 000 zł * 2% = 24 000 zł
3. Opłaty sądowe:
   • Wpis prawa własności: 200 zł
   • Wypisy aktu notarialnego (przyjmijmy 25 stron * 6 zł netto * 6 egzemplarzy + VAT): ok. 1 110 zł
4. Całkowity koszt: 5 170 zł (taksa) + 24 000 zł (PCC) + 200 zł (sąd) + 1 110 zł (wypisy) = 30 480 zł

Przepisanie mieszkania w formie darowizny inne koszty

Często klienci pytają o "przepisanie mieszkania", mając na myśli darowiznę, a nie sprzedaż. To ważne rozróżnienie, ponieważ choć część kosztów jest podobna, dochodzą tu kwestie związane z podatkiem od spadków i darowizn, które mogą znacząco wpłynąć na ostateczny budżet.

Taksa notarialna przy darowiźnie

Przy umowie darowizny również obowiązują te same maksymalne stawki taksy notarialnej, co przy umowie sprzedaży. Notariusz oblicza taksę na podstawie wartości darowizny. W praktyce jednak, w przypadku darowizn w najbliższej rodzinie, notariusze często stosują niższe stawki niż te maksymalne, co jest wynikiem indywidualnych negocjacji i mniejszego zakresu odpowiedzialności prawnej w porównaniu do transakcji sprzedaży.

Przeczytaj również: Ile trwa przepisanie domu u notariusza? Realny harmonogram

Podatek od spadków i darowizn

Darowizna nieruchomości podlega podatkowi od spadków i darowizn. Wysokość tego podatku zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz od wartości darowizny. Istnieją jednak bardzo korzystne zwolnienia. Dla najbliższej rodziny, czyli tzw. grupy 0 (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha), darowizna jest całkowicie zwolniona z podatku, pod warunkiem zgłoszenia jej do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od daty sporządzenia aktu notarialnego. To bardzo ważna informacja, która pozwala uniknąć znaczących obciążeń finansowych.